郴州市中心城区第（准）四代住宅试点实施方案
（送审稿）
为促进我市高质量发展、创造高品质生活，推进郴州生态宜居城市建设，促推房地产市场平稳协调发展，为人民群众提供丰富多样改善型住宅产品，经研究决定，在市中心城区推进实施第（准）四代住宅试点工作，根据我市实际情况，提出以下实施意见。
一、建筑形式
第四代住宅又称“城市森林花园住宅”，是一种新兴的具有创新性的建筑模式，将绿色生态理念注入城市建筑实践，通过建筑外墙垂直绿化和平台（屋顶）立体绿化，将空中花园庭院、空中停车与现代电梯楼房相结合，形成层层有街巷或户户有花园庭院的建筑形式。
本次试点采用空中户属庭院住宅和空中共享庭院住宅两种形式，适当降低《城市森林花园住宅设计标准》中花园绿地面积比例及种植标准等，称为准四代住宅。
二、试点范围、项目选择及期限
1.试点范围。借鉴其他城市的先进经验，在郴州市中心城区及周边开展第（准）四代住宅试点工作。土地存在查封、抵押、异议登记和违法建设等限制交易情况或其他司法限制的不得参与试点。
2.项目选择。在已挂牌出让地块或者拟公开出让地块，宜在容积率不超过2.8地块中，推进建设2-3个试点项目，试点项目可全部或部分建筑进行试点。
3.建设期限。试点项目规划建筑设计方案经市国土空间规划委员会审议通过之日起，项目一年内需动工建设。
三、支撑政策及要求
1.建筑面积、计容面积、产权登记
空中户属庭院满足两个自然层高且不小于6.0米、无围护墙、无柱、不封闭，覆土深度不低于0.5米，绿地面积不小于庭院面积30%的前提下，户属庭院计入建筑面积，不计入容积率，不计产权面积，在不动产权证附记中备注空中户属庭院面积，依法免交城市基础设施配套费。
空中共享庭院满足两个自然层高且不小于6.0米、无围护墙、不封闭，覆土深度不低于0.5米,绿地面积不小于庭院面积20%,连接不少于4户以上住户并共享、开敞前提下，共享庭院计入建筑面积，不计入容积率，不计产权面积，不纳入公摊面积，依法免交城市基础设施配套费。
2.建筑密度和绿地率
（1）建筑密度按首层建筑基底面积标准计算，且应符合《城市居住区规划设计标准》（GB50180-2018）的规定。
（2）试点项目地面各类绿地面积计算的绿地率不得低于国家标准或规划条件要求，庭院面积不计入绿地率。
3.建筑间距、建筑面宽和建筑高度
（1）住宅南侧户属空中庭院可不计入建筑间距（防火间距仍须按含空中庭院的建筑外轮廓线计算），但住宅北侧、东侧、西侧的空中庭院应计入建筑间距。
（2）住宅建筑主体（不含空中附属庭院）面宽不得超过65米。空中共享庭院住宅可适当放宽，但应符合《郴州市城乡规划管理技术规定》要求。
（3）建筑高度应符合《城市居住区规划设计标准》(GB50180-2018)“住宅建筑高度控制最大值80米”的要求。
（4）高层、多层住宅客、餐厅可采用挑空设计，挑空部分投影面积不超过住宅套内建筑面积30%。
4.植物选择和配置
由市城市管理和综合执法局、市园林服务中心确定植物配置标准，庭院种植设计一并纳入专项绿化审查。植物选择按适地适树原则，应采用适宜郴州气候品种，灌、花、草合理搭配，体现植物色相、季相。
5.采光要求
试点项目住房应充分保障“私密性”“安全性”，满足对应的上下层房间为直接采光的条件。
6.其他要求
（1）在保证建筑结构安全的条件下，每户可设置一处空中户属庭院，进深应控制在6米以内，投影面积不超过住宅套内建筑面积30%，且庭院面积不超过45平方米。
（2）试点项目对项目周边日照严格执行国家建筑日照技术标准。
（3）应符合《城市森林花园住宅设计标准》（T/CECS 855－2021）相关要求。
（4）试点项目自然层阳台、入户花园等投影面积总和不得超过住宅套内建筑面积10%。
（5）试点项目建筑体型多变，存在超大跨度、悬挑等复杂结构，在庭院面积之和不少于总建筑面积10%的情况，可不采用装配式住宅。
四、试点单位确定程序
1.已挂牌出让地块的拟试点项目由建设单位向市自然资源和规划局提出书面申请，未出让地块的项目由市自然资源和规划局研究拟定。为推进试点项目建设，建议选择实力较强、开发建设和后期物业运维管理经验丰富的单位建设项目进行试点。
2.市自然资源和规划局研究确定拟试点项目报市国土空间规划委员会审议。
3.已挂牌出让地块的试点项目，涉及商住比等调整的同步报市国土空间规划委员会确定；未出让地块的试点项目，由市自然资源和规划局将相关试点要求纳入地块规划条件，在土地出让时明确相关要求。
五、监督管理
1.市住建局、市自然资源和规划局等相关职能部门负责监督试点项目空中庭院与主体工程一并建成（完成绿化种植），并纳入建筑主体工程同步验收，验收不合格或擅自改变功能的项目不享受试点支持政策。
2.开发企业在销售（预售）中应明确空中庭院面积、用途、产权及登记等问题，并纳入房屋销售合同管理，在格式合同中用特别重要条款进行约定，严禁业主私自改变用途、乱搭、乱建、封闭或分隔空中庭院等行为。
3.住建部门要督促、指导物业公司加强对户属庭院、空中庭院的日常巡查，及时发现劝阻业主私自改变庭院用途的违建行为，并向辖区政府上报违法建设线索。户属庭院由业主自行养护管理，共享庭院由物业公司统一养护管理，上述要求应在与物业公司签订的合同中予以明确。
4.辖区政府及相关执法部门要加大对试点项目验收交付后的监管力度，对业主的违法违规建设行为按照《郴州市中心城区违法建设防控和查处办法》《郴州市城区小区管理执法联动机制》等相关规定及时制止，并依法处置。
本实施方案自发文之日起试行。
