广州楼市再松绑

2024-03-25      来源:中房网   浏览次数:16

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  短短两天时间,广州就发布了两份文件,继续为房地产市场松绑。
 
  3月20日,《广州市黄埔区 广州开发区关于进一步优化和完善城中村改造项目审批与实施工作机制的若干措施》(以下简称《措施》)发布,对项目审批、资金监管、企业引入等方面的规定进行调整,如将竞选保证金由此前的不少于1亿元降低为不少于5000万元。
 
  前一日,广州市工程建设项目审批制度改革试点工作领导小组办公室透露将对《广州市商品房概况及预售许可优化审批实施方案(试行)》的部分内容进行了修订,包括删除“商品房预售申请的最低申报规模应为独立楼栋,不得分层、分单元办理预售许可”的表述等。
 
  “整体来看,对减轻城中村改造企业的资金压力是有帮助的。”3月21日,广东金兰德房地产土地资产评估规划有限公司总经理林志坚表示。
 
  广东省政协常委曹志伟认为,有关商品房预售审批方案的调整,有利于促进开发企业的商品房预售和资金回笼,在当前房地产市场整体下行趋势未变的背景下,对企业有一定的提振信心作用。
 
  为城中村改造企业“减负”
 
  《措施》的政策文本共有九条,第一条至第三条是优化方案成本核定、用地支持、政策性住房配建的相关措施。如,区分临迁费计算年限,对于整体实施改造、一次性搬迁,且承诺完成全部复建区供地或动工后再开展融资区供地的项目,项目改造成本中临迁费用可按5年时间核算。允许旧改范围内符合条件的用地办理调整征地前置协商协议、退回用地报批规费后纳入改造。明确政策性住房配建要求,其中,城中村改造项目的融资居住地块平均净容积率不高于4.5的,原则上须规划配置不低于融资区住宅总建筑面积3%的政策性住房;其融资居住地块平均净容积率在4.5或以上的,项目可按照不规划配置政策性住房方式推进。
 
  第四条至第七条的核心是优化监管,释放资金活力。在预售资金拨付流程方面,明确城中村改造项目的商品房预售资金监管额度内资金免除城市更新和住建部门双重审批,由住建部门按广州市有关规定审批。分期改造项目的资金缴存标准也有所优化,分期改造项目的复建安置资金总额与项目首期复建安置资金额度之差,可按30%比例采用无条件银行履约保函缴存。当期复建安置工程竣工之前,在确保留存现金和保函的总金额不低于各期复建安置资金总额10%的前提下,允许结合项目规模分段设置留存现金额度。
 
  最后两条是旨在疏通引入渠道。如,竞选保证金缴交标准有所调整,申请合作企业在报名阶段缴交的竞选保证金应不少于5000万元,合作企业确认后缴交的履约保证金应不少于1亿元。
 
  广州开发区城市更新局表示,以上措施的出台是为了更好应对房地产市场下行系统性风险,解决城中村改造遇到的新问题新挑战。
 
  按照广州此前的政策,越秀、荔湾、海珠、天河、白云、黄埔、番禺、南沙等8区旧村改造项目融资地块保障性住房和人才公寓等政策性住房的建筑面积,占融资地块住宅建筑面积的配置比例原则上分别不低于15%和5%。两相对比,不难看出,政策性住房的配建比例有明显降低。“目前的城中村改造项目,配建部分都是同步建设的,开发商的成本压力大了很多。”林志坚认为,配建比例的降低在一定程度上能够减少改造主体的资金压力。
 
  据她介绍,在复建安置监管资金的现金留存额度方面,过去广州的统一要求是留存现金和保函的总金额不低于各期复建安置资金总额10%。《措施》则允许结合项目规模分段设置留存现金额度,当期复建安置资金总额超过10亿元、20亿元以下的,当期现金留存1亿元;当期复建安置资金总额超过20亿元、40亿元以下的,当期现金留存1.5亿元;当期复建安置资金总额超过40亿元的,当期现金留存2亿元。留存的最小比例可低于4%。
 
  而项目的竞选保证金也从此前的1亿元下调到了5000万元,有助于缓解企业的短期流动性压力。
 
  预售制度还有优化空间
 
  《广州市商品房概况及预售许可优化审批实施方案(试行)》是2022年3月发布的,此次公布的征求意见稿对其中的几项规定进行了修订。如,不再提及“首期住宅不得超项目建设总量50%”,删除了“商品房预售申请的最低申报规模应为独立楼栋,不得分层、分单元办理预售许可”的内容。对于未取得竣工联合验收意见书的配套公共服务设施,删除了“不予办理商品房预售款专用账户销户手续”的规定。
 
  如何优化商品房预售制度是曹志伟长期关注的话题。今年,他分别在广东省政协、广州市政协提交的《关于改革商品房预售制度为“先售后建,收楼才付齐房款或供楼”的建议》《关于优化商品房预售许可证审批流程的建议》《关于推动停车位作为公建配套设施或实行预售制,降低建设成本,缓解停车难问题,促进汽车消费的建议》等建议都涉及预售制度,且均已获得立案办理。
 
  在他看来,除了上述修订,广州的商品房预售政策还可以更加灵活。比如,商品房项目概况环节可直接取消,调整为由建设单位适时自行在阳光家缘网申报项目房屋信息,因为目前广东省21个地级市就只有广州有商品房项目概况审核这一审批事项,且项目概况与预售许可提交材料基本一致,属于重复审批事项。
 
  办理流程方面,可以将提交销售价格备案手续与预售许可证的两个环节合并,调整首期物业维修资金的缴纳时点至初始登记前,取消预售许可证的办理条件中关于“预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权”的要求等。由此,预售许可证的办理流程从9 个环节压缩到2个环节,办理时间从原来27个工作日减少到4个工作日,优化率达到85.19%,同时申请资料也从原来的40份减少到8份,大大提高了审批效率、节约了成本。
 
  曹志伟建议,既然要取消预售许可证“不得分层、分单元办理”的规定,不如干脆试点放开分层办理预售证,而不是分楼栋、塔楼和裙楼办理,以及解决目前价格备案不匹配市场实际情况的“痛点”,调整为建设单位可以随时根据市场的变化需求进行价格备案。
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