时间是今年3月28日，房子位于小区中间位置的15#栋。目前，贷款已经批下来了，正在安心还贷中……
在这期间，有不少朋友问我为什么买这个盘、看中TA什么之类的，我都抱着诚心的态度和大家分享了我的买房心得。
我说：
“我喜欢「提前布局」，在楼盘价值被明显低估的时候入手。就像买长沙梅溪湖的房子，更好的入手时间，一定不是片区房价处于高位的2020年，而是它被不少人看扁的2016年。
而且，这个时候的选择面也很大，能选更好/自己喜欢的楼层和户型。”
而由于问的朋友实在太多，我觉得特别有必要把这次买房的底层逻辑，摊开了、揉碎了和大家好好聊聊。
01 城东，郴州发展的重中之重！
买房看地段，是永不过时的置业逻辑。因为地段不仅关系到后期的日常生活是否方便，对房子的价值也起着决定性作用。
而审视万腾·观山悦所在的城东新区，是很多板块难以比拟的——
城东新区实景图
首先是区位很好。
我观察过很多城市的楼市格局，发现了一个相通之处，那就是真正高大上的地方，多数都在老城区和新区交汇的地方。
老城区发展成熟，在人口、资金、资源上具有优势；新区有统一的规划，在路网、居住环境等方面更胜一筹。
它们交汇的区域，既能承接老城区的资源外溢，又能享受新区的整体规划优势，相较于单纯的老城区或远郊新区而言在发展上无疑更有未来。典型如郑州的郑东新区、合肥的政务区、南昌的红谷滩等等，都是各自城市中的价值高地。
回看郴州，万腾·观山悦所在的城东核芯区：
西面是郴州老城，科教文卫资源丰富；往东是郴州自贸区，则昭示了其“郴州向东桥头堡”的地位。
这种承东启西的核芯片区，发展成为郴州楼市制高点是迟早的事。
项目区位示意图
而且现在郴州向东发展的趋势已经非常明显，各项利好都在高速兑现——
交通方面，以郴县路与观山路十字主轴为发展方向，还有郴州大道贯穿东西；苏仙区政府、苏仙区政务中心、四馆一厅、商业集群、观山学校、生态公园都在观山路之上，而项目位于观山路上,未来价值不言而喻，片区便捷交通环境的同时也大大促进了观山悦与外部配套之间的联系。
苏仙区人才创新园的即将开业+第一人民医院东院区的落地，则填补了片区在大型商业及大型医疗上的空白。
图片第一人民医院东院实拍图
图片苏仙区人才创新园效果图
第二个优势，在于教育。
项目周边教育设施正在持续升级。
在教育集团化的背景下，观山学校隶属于市六中教育集团，师资力量雄厚。
从观山悦步行至观山学校仅需约5分钟路程，让我可以站在阳台上就可以看到孩子的“未来”。
图片市六中观山学校实拍图
02 让人眼前一亮的产品，值得长持！
郴州楼市的产品在升级，未来卖房，品质的权重将不输于地段！
因此，在我看来，在这个讲究产品力的时代，买房一定要多考虑自住！能够一直住下去的房子，才是住宅产品的生命力所在。
而万腾·观山悦，是我对比之后，对产品感到非常惊喜的一个。
下面来看看这个楼盘的具体规划——
先看基础数据：容积率约2.2。
这就是近老城区又在新区的优势，建筑密度相比老城区的“普遍4.0”而言要低很多，有更高的居住舒适度——
比如因为低密，项目楼间距会更宽，进而能使楼栋的采光、通风效果更好。同时也有了更大的面积打造园林景观、休闲设施。
因为容积率较低，建筑楼层也不会很高，正如项目只规划了17层的小高层。加之为1T1户、2T1户的纯楼设计，电梯使用率相对较低。
容积率较低，居住户数则相应减少，小区的公用设施利用率自然就高，业主随时都可以享受到小区公用配套，不觉拥挤，随时都能享受健康自在的生活空间。万腾·观山悦为居民打造了四点半学堂、业主活动室等配套，让居民在家享全龄美好配套。
另外，较低容积率、较低层数带来的优势还有公摊相应较低。
项目户型建面约101-270㎡。各户型的实际使用面积要比周边部分高层楼盘多出几个平方，折算成总价至少省了一辆代步车的钱。
项目样板间实拍图
且项目有着3/4/5房的多种选择，户型方正、南北通透、得房率高、享超高赠送。两梯两户或两梯一户电梯入户，尊享罕见格调，满足多种家庭结构对生活场景的追求。
情景化意向图
说在最后：
未来，资源属性强的地段+低密宜居的产品，在一定程度上更能扛住价格风暴。
此刻“低位”拿下万腾·观山悦这套房，是理智的。
