城市与区域治理研究院苏志勇/文
2024年以来，房地产政策延续持续宽松的主基调。两会政府工作报告明确了稳市场、防风险、促转型的房地产政策方向；4月30日中央政治局会议强调“统筹消化存量房产和优化增量住房”，“去库存”成为政策新的发力点；5月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局等部门，推出包括降低首付比例至15%、取消房贷利率下限、支持地方收储存量商品房等重磅政策利好；各地积极落实中央和部委文件精神，进一步解除或放松限购、限贷等限制性措施，并通过推动住房“以旧换新”等政策措施释放住房需求。
市场层面，上半年总体上仍处于弱复苏阶段，1~5月份房地产开发投资、商品房销售、企业融资和拿地等各项指标持续下滑。6月份，在政策作用下部分城市出现结构性回暖迹象，但市场回暖能否持续，还有赖宏观经济环境的改善和房地产政策的持续发力。
政策：保交房、去库存成两大发力点
保交房是2024年住房城乡建设重点工作，也是房地产政策的重要发力点。年初，住房城乡建设部与金融监管总局牵头建立了城市房地产融资协调机制，精准支持房地产项目合理融资需求。截至5月16日，全国297个地级及以上城市已经建立了房地产融资协调机制，商业银行审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元。
6月，住房城乡建设部、金融监管总局联合印发《关于进一步发挥城市房地产融资协调机制作用满足房地产项目合理融资需求的通知》，为优化完善城市房地产融资协调机制提出了多项可操作、可落地的工作举措。6月24日召开的保交房政策培训视频会议指出，为进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，更好满足城市房地产项目的合理融资需求，要压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任；完善机制组成，健全项目推送反馈管理，加大项目修复力度；加强“白名单”的审核把关；指导银行做好融资支持；做好经验总结和经验推广。会议要求，要统筹协调保交房工作，建立国家、省、市三级专班联动机制，加强政策统筹协调，用好保交房信息系统，建立定期调度和通报机制。
据中国房地产报梳理，截至目前，广东、河北、浙江、河南、福建、重庆、安徽、江苏等省市的房地产融资协调机制运行顺利，部分地区在完成第一批、第二批“白名单”项目推送后，已经启动第三批项目的筛选和推送工作。
尽管住房城乡建设部和金融监管总局一直在力促房地产融资协调机制和“白名单”落地，但鉴于一些项目尚不符合入围条件，推进遇到一定难度。对此国家金融监督管理总局副局长肖远企近期公开表示，对于暂时不符合条件与标准的项目，要督促有关各方加大整改力度，切实解决相应问题，使其符合“白名单”的项目条件和标准。在政府、金融机构和企业各方的推动下，相信下半年将有更多项目纳入融资“白名单”，保交房工作将取得突破性进展。
去库存是房地产政策的另一个发力点。据国家统计局数据，截至5月末，全国商品房待售面积7.43亿平方米，持续数月维持历史高位。4月30日中共中央政治局召开会议指出，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施；5月17日，住房城乡建设部副部长董建国在国务院政策例行吹风会上介绍了保交房四大工作重点，其中包括“推动消化存量商品住房”；同日，央行提出拟设立3000亿元再贷款，支持地方政府收购部分存量商品房用作保障性住房；国务院副总理何立峰亦在5月17日的视频会议上指出，相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困；6月7日，国务院常务会议指出，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施；6月20日，住房城乡建设部要求，收购已建成存量商品房用作保障性住房扩围至市县。据不完全统计，截至目前，全国至少有22个城市落地政府收储商品房模式。
除了政府收储商品房外，各地推动住房“以旧换新”，成为打通一二手房交易障碍、促进改善型购房加速入市的主流政策工具。操作模式上也从开发商和中介机构搭建平台待售模式，升级为地方政府主导、国企和城投下场收购模式。据机构统计，截至目前已有超85城表态支持住房“以旧换新”，促进一二手市场联动。其中最具代表性的是郑州，通过市场化运作、城投收储和政府补贴等三种模式，将地方政府、城投（国企）、开发商、中介机构和购房者等多方市场主体联系在一起，合力推动“以旧换新”政策落地显效。
推动住房“以旧换新”以及国企下场收购新建商品住房，对调节市场供需、恢复市场信心起到一定刺激作用，但市场企稳还需要更多需求端的政策支持。“5·17”新政以来，全国积极落实降首付、降利率等政策，大大缓解了居民的购房压力，四大一线城市也对限购政策做出了不同程度的调整。
市场：楼市弱复苏 结构性回暖初显
上半年房地产市场总体呈现疲弱态势，从1~5月份的统计数据看，房地产开发投资、商品房销售、房屋开竣工、房企融资和拿地等各项数据全面下滑。但是从6月份以来的市场情况看，前期多重利好政策正在开始显效，市场出现结构性回暖迹象。
投资端，据国家统计局数据，1~5月份全国房地产开发投资40632亿元，同比下降10.1%；其中，住宅投资下降10.6%。房地产开发投资已经是自2022年4月以来连续26个月下跌，反映出行业周期性调整尚未结束，开发商投资能力和意愿减弱。这一点从房屋开工数据上也得到验证。1~5月份房地产开发企业房屋施工面积同比下降11.6%，其中住宅施工面积下降12.2%。房屋新开工面积下降24.2%，其中住宅新开工面积下降25.0%。从市场角度看，施工、开工面积的下降意味着未来供给的减少，对于缓解高库存压力、实现供需新的平衡具有积极意义。
销售端，1~5月份新建商品房销售面积同比下降20.3%，其中住宅销售面积下降23.6%。新建商品房销售额下降27.9%，其中住宅销售额下降30.5%。价格方面，国家统计局公布的5月份70个大中城市新房销售价格同环比均全面下跌。楼市量价齐跌一方面是市场供需的客观反映，另一方面与就业环境、收入预期等因素有着直接关系。
不过在一系列政策利好刺激下，市场持续下跌的状况或将有所改观。从机构统计和市场反映看，6月份市场出现结构性回暖迹象。研究机构数据显示，TOP100房企6月份单月销售额环比增长26%，较5月份出现明显好转。
一线城市政策效果尤为明显。上海市房地产交易中心“网上房地产”数据显示，截至6月29日，上海当月二手房总成交量已达到25319套，自2021年6月以来首次突破25000套，创下近3年最高单月成交纪录。北京市住建委数据显示，6月北京全市二手房网签量达到14987套，环比增长12%，同比增长29.1%。另据中指研究院数据，在6月26日北京新政出台后4天时间，北京二手商品住宅成交套数便达到3232套，成交面积28.91万平方米。深圳市房地产中介协会披露的数据显示，6月份深圳全市二手房签约量达5309套，环比增长9%，同比增长66.3%；新房市场6月共成交3195套，环比增长34.5%，其中住宅成交2927套，环比增长45.7%。广州市房地产中介协会6月27日发布的数据，6月广州市二手住宅网签宗数达到10456宗，环比增长33.4%，成交宗数创下2023年4月以来的新高。
从市场表现看，一二线城市明显好于三四线城市，一二线城市率先回暖对恢复市场信心将起到显著带动作用。另外，二手房市场明显好于新房市场，源于二手房定价更为灵活，以价换量趋势明显。住房“以旧换新”政策推动了改善性住房需求入市，对于新房来说，高端改善性产品成交明显好于普通住宅。
展望：下半年寻求企稳
上半年国家层面对房地产政策方向已经明确，保交房、去库存政策会持续发力并逐步显效。影响下半年市场走势的重要因素，一方面依靠宏观经济环境的进一步改善，另一方面需要房地产政策的持续发力。
行业发展层面，大力发展新质生产力成为经济转型的重要方向。在此背景下，房地产行业传统发展模式将加速淘汰。尽管房地产市场出现连续下滑，但新型城镇化发展的脚步没有停止，市场需求仍在，市场结构性机会仍在。企业在城市布局上，将更多地向人口聚集的一二线城市发展；在产品上，向打造高品质住宅转型。正如住房城乡建设部部长倪虹所说，“谁能为群众建设好房子，提供好服务，谁就会有发展”。
市场层面，受国内需求减弱、居民收入预期下降等因素影响，下半年房地产市场仍将处于深度调整阶段，但跌幅可能在政策作用下有所收窄。融资“白名单”项目的扩围和贷款资金逐步到位，将一定程度上缓解房企资金压力，但企业投资、拿地信心仍有待恢复，土地市场维持收缩状态。去库存政策对改善供需矛盾、促进房企销售会产生积极影响，实际效果取决于资金投入规模和配套政策的落实。
政策层面，下半年仍有较大政策空间。一是个人住房贷款利率仍有下调空间。目前多数城市房贷利润维持在3.5%左右，与发达国家相比仍然比较高。未来我国也将进入低利率时代，个人房贷利率至少还有1个百分点的下调空间。二是购房补贴和税费减免，目前多数地方政府财政不足以支撑大规模购房补贴，有条件的可以通过降低契税、印花税等政策刺激住房需求。另外对于个人所得税住房贷款专项抵扣等政策，还有一定的调整空间。三是一线城市继续放松限购，目前4个一线城市仍有进一步放松的空间。四是去库存政策上，目前央行提出，发放3000亿元再贷款支持地方政府收购部分存量商品房用作保障性住房，可拉动5000亿元信贷资金入市，但从现有库存规模，资金需求仍有较大缺口，央行可以通过发放住房再贷款或通过发行地方债等方式鼓励政府收储，消化市场库存。
