住建部数据显示,10月份商品房成交同环比均实现“双增长”,房地产市场自2007年首次“银十”超过“金九”,一二手房成交总量同环比分别增长3.9%、5.8%。
再来看CRIC监测数据,10月重点30城新房成交环比上涨四成以上,超八成城市环比上涨,同比持平去年。
二手房市场升温,重点18城二手房成交环比上涨25%,同比增长18%,比如上海同环比增长超六成,深圳同环比增长均在九成以上。
核心一二线城市利好新政持续发酵,10月整体成交回归年内高位,随着新政利好效应递减,叠加季节性因素,市场增长动能放缓,预计11月成交将小幅回落。
在利好政策作用下,叠加传统营销旺季,10月楼市成交止跌企稳。
据CRIC监测数据,10月30个重点城市整体成交达到年内次高至1405万平方米,环比上涨44%,同比持平去年,与三季度月均值相比增长45%,前三季度累计同比下降30%。
在此之前,楼市在6月达到年内高点时已出现“三连降”,随着10月成交止跌,下半年以来楼市成交整体呈现出“U型”走势。
从近三年楼市成交趋势线也可以看出,10月新房成交规模已接近2023年和2022年同期。
值得注意的是,在四大一线城市放宽限购政策推动下,成交同环比齐增。
CRIC数据显示,4个一线城市新房成交达到268万平方米,环比上升61%,同比增长21%,较三季度月均增长49%,累计同比降幅收窄5个百分点至22%。
以全面解除限购的广州为例,10月新房成交面积达到106万平方米,在四大一线城市城市中排在首位,环比上涨71%,同比涨幅也达到了43%,较三季度月均增长80%。
新政刺激使得短期欲购房的存量客户加速入市。同样,深圳同环比涨幅基本与广州一致,前10月累计同比降幅收窄6个百分点至5%。
相比之下,上海和北京新政利好效应有限,叠加供给限制和二手房分流影响,新政对成交的刺激作用不如广深显著。上海新房成交同环比分别增长9%和39%,而北京环比涨幅明显,达到58%,但同比仍然下降10%。
26个二三线城市新房成交同比增长41%,但同比仍下降4%。其中,成都、武汉、天津、杭州、西安成交排名靠前,环比持增,短期热度延续,但同比有所回落,其中西安同比仍降42%,杭州、武汉降幅也在两成以上。
近半数二三线城市同环比齐增,在经历了前期深度调整,10月因中央新政利好维稳市场信心,再加上房企加强营销力度,以苏州、宁波、南京、济南、昆明、南宁、厦门、福州、佛山、惠州、常州为典型的城市成交明显回升,累计降幅持续收窄。
二手房市场进一步升温。
CRIC重点监测的18个城市二手房成交面积预计为971万平方米,环比增长25%,同比增长18%。前10月累计成交面积预计为8804万平方米,累计同比增长2%,这是继9月累计成交持平之后年内首次回正。
四大一线城市二手房成交继续分流新房,10月二手房成交规模达到505万平方米,环比上涨48%,同比上涨57%,前10月累计同比增长8%,明显好于新房市场。
从城市表现来看,除苏州、扬州等4城外,其余14个城市二手房成交环比全线回升。
其中深圳涨幅最为明显,并创下2022年以来单月新高,10月二手房成交面积环比增长90%,同比增长123%,前10月累计同比增长46%。
上海10月二手房成交规模最高,达到了180万平方米,同环比涨幅均在六成以上。
随着政策效应持续释放,叠加年末冲量,预计11月二手房成交仍有望延续增长势头,但环比增幅可能略有收窄。
10月楼市“止跌”,释放积极信号,但也不能忽略一个趋势性变动,即10月周度新房成交面积变动趋势正显现出“前高后低”的特征,增长动能略有放缓,政策效应有转弱趋势,存量客户释放趋近于阶段性尾声。
从成交角度来看,广州、深圳和天津因“四限”政策放松力度较大,整体新房成交预期延续小幅微增态势,北京、上海利好空间有限,随着存量客户持续释放,增长动能或将放缓;多数二三线城市短期内受房企折扣促销带动刚需刚改客户入市,若后续折扣力度收回,预计成交规模将再度回落。
相较于新房市场,二手房市场仍处于高位震荡行情,在“以价换量”的策略下二手房市场韧性好于新房,再加上刚需客群基数较大,预计后续成交规模还将延续高位。