郴州市2021-2022房地产市场 观察报告

2022-07-29      来源:品房网   浏览次数:2462

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2020年-2021年(房地产市场)的全国市场背景
2000年-2021年全国GDP、商品房销售额、GDP减商品房销售金额(走势图1)
(走势图1)
 
数据解读:
从2003年商品房合法化至今19年来,全国房地产一直是中国经济重要的支柱产业,特别是在城市化发展过程中起到决定性的支撑作用。
 
2016-2021年按月全国商品房销售面积、金额、均价(走势图2) 
(走势图2) 
数据解读:
从中央提出“住房不炒”政策执行房地产调控6年来看,全国商品房量价齐涨势头在2021年7月后出现明显下降趋势。

2021按月全国商品房销售面积、金额、均价(走势图3) 
(走势图3) 
数据解读:
从2021年全国房地产商品房销售走势看:房价一路下降,成交量在萎缩,随着“住房不炒”政策明显见效,未来走势明显。从2021年7月起商品房市场量价齐跌(均价从高位10653元/㎡下降10%到9597元/㎡,成交量下降明显,供需下降趋势明显)。任由房地产量价齐跌趋势持续,存在系统性金融风险、经济危机、社会危机的可能。
 
 
2020年-2021年(房地产市场)全国市场总结
1.  2021年在连续3年商品房供需断崖式下滑的背景下,从2021年6月起受“恒大及高负债上市房企”债务违约事件发酵至今,全国房地产网签数据急剧下滑,直至目前2022年短时间内很难缓解。
2.  2021年房地产行业经营恶化势必影响相关行业债务、信用、信贷、就业、财税、供需等等连锁反应。甚至会出现大量开发商资金链断裂,大量建筑商、工程材料商应付账款无法兑付,项目无法按期交付,大量购房客户不能如期交房入住。
3.  2021年房地产调控从严的周期政策已经实现“住房不炒”的阶段性目标,面对继续承压可能出现的巨大风险困难,舆论负面信息满天飞,加剧风险恶化,风险提前的苗头直至影响的2022年。
 
 
2020年-2021年郴州房地产市场情况
 
2015-2021北湖+苏仙GDP、房地产销售金额、GDP减去房地产销售金额(走势图4)
(走势图4)
数据解读:
 郴州市区(北湖、苏仙)这几年房地产发展快速,城市更新升级变化快! 但GDP减去房地产销售金额,郴州市区实际GDP是负增长。主要受贸易战、疫情、投资、消费、人口、大平台、金融巨头吸虹效应等影响比较大,经济发展困难,中小微企业及本土实体企业经营困难,居民收入增长乏力。 
 
2009-2021年(11月)郴州市预售、网签套数及均价(走势图5)
(走势图5)
 数据解读:
郴州住宅网签套数从2018年的28676套,连续3年急剧下滑48%到2021年的15176套(截止11月),供应量也急剧下滑。均价从2018年6317元/㎡稳中有降到6069元/㎡。

 2021年郴州市住宅网签套及均价走势图
(走势图6) 
数据解读:
1、在连续3年商品房供需断崖式下滑的背景下,从6月起受“恒大及高负债上市房企”债务违约事件发酵至今,郴州市房地产网签数据急剧下滑(11月网签904套创十年来新低),12月量价下跌大概率会再创新低。未来半年内很难缓解。
2、房地产行业经营恶化势必影响相关行业债务、信用、信贷、就业、财税、供需等等连锁反应。甚至会出现大量开发商资金链断裂,大量建筑商、工程材料商应付账款无法兑付,项目无法按期交付,大量购房客户不能如期交房入住,假如任由市场大量房企集中抛售,银行资产信用崩溃,如出现价格进一步大幅跳水,断供潮将有引发系统性金融风险的可能。有可能出现大量的社会群体事件,影响社会稳定与经济稳定发展。
 
2022年郴州房地产市场情况

2021-2022年郴州市住宅销售套数走势(套)
2021年1-6月,郴州楼市住宅销售整体呈现阶梯上涨的趋势,11月出现大幅下滑,12月有较大涨幅。2022年1月与2021年12月基本持平,2020年正常每月成交新房2000套左右,现在去除工程抵债及恒大政府网签,平均每月大概600套左右,2022上半年共计新房成交5800套左右。
 
2022年郴州市住宅销售价格走势(元/套)
价格从2021年的6000元/平方的均价下降到5700元/平方以内,其中碧桂园项目下滑至5200元,其他个别项目下滑至3780元/平方左右。

2022年1-6月郴州楼盘住宅销售NO10
销售套数湖南建工北湖名著、恒大华府三期、碧桂园翘楚棠位列三甲销售套数突破200套以上(包括工抵款),
销售金额湖南建工北湖名著、恒大华府三期、中铁岭南府列三甲销售金额突破1.5亿元以上(包括工抵款)
 
2021-2022郴州市房地产市场情况总结
 
1. 开发商拿地意愿度不足,信心极低。2022年上半年拍出土地,除了工业用地以外,仅有两个平台公司拿到储备用地,七月份长信集团拍得铜雀台项目。
2. 
市场举步维艰,需求恶化,供需断崖式下滑,个别楼盘大幅降价,亏本甩卖,停工降标,延迟交房,土拍遇冷,开工动工
3. 项目急剧下滑,相关从业企业经营困难,有出现大量违约可能,相关上下游企业从业人员锐减,有大量失业趋势等等.
4. 开工率严重下滑,建筑公司及下游建材装修行业受严重影响。相比2021上半年,2022年仅有20%在开工,80%处于停工状态。

具体表现在:
1、受房地产烂尾情况,老百姓购买力明显不足,客户属观望状态。
2、未来经济方向不明朗,政府采取恢复房地产措施不足。
3、目前郴州财政措施不足,房地产直接影响财税,在过去房地产财税占郴州60%。
2021供需高位下降明显(有效供需已经下滑到2012年的水平),房地产市场及相关服务业经营恶化现象明显。十四五开局房地产市场量价下跌趋势明显,土拍遇冷,未来四年房地产对城市贡献率将大大萎缩。可能影响地方财税收入及大量就业与民生投资。房地产市场及相关服务业经济运行恶化趋势,势必会影响社会稳定,对城市发展不利影响越来越多。如不能及时摸清家底、引导舆论、调整政策,势必会对我市财税收入造成较大影响,为十四五开局发展造成不利影响。
房地产销售金额+土地购置金+上下游产业与就业供给依然是郴州市区GDP经济增长的主要支柱产业。目前“住房不炒”的政策目标已经实现,应积极调整政策支持房地产健康平稳发展。
 

2022年房地产市场全国性宏观政策


一、2022年2月24日住建部定调2022年房地产市场,“十大关键词”折射政策风向
住建部提出2022年将重点加强房地产市场调控、推进住房供给侧结构性改革、实施城市更新行动等方面的工作。可归纳为“十大关键词”,而这些关键词折射出了2022年中国房地产市场的政策风向。
关键词①:“稳”字当头——关键词②:“房住不炒”——关键词③:加大保障性租赁住房建设——关键词④:大力推进“新城建”
关键词⑤:绿色低碳建设——关键词⑥:新型建筑工业化与智能建造——关键词⑦:大力发展装配式建筑——关键词⑨:老旧小区改造
——关键词⑩:历史文化保护
 
二、降低市场贷款利率
5月20日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.7%,5年期以上LPR为4.45%,较上月4.6%下调15个基点。
(5月15日,中央发声,明确将首套房贷款利率下限调整为LPR减20个基点,给到了市场一剂强心针,也给到了地方在贷款利率上更大的放松余地,给与了刚需及新市民购房的信贷支持和保障。此次政策响应了此前中央“完善房地产政策”的导向,在贷款规模、投放节奏等方面都有表述,更加完备了房贷政策。叠加此次LPR下调至4.45%,房贷利率下限将进一步下降至4.25%,接近2016年房贷利率85折期间4.165%的水平。这将有助于降低居民购房成本,激活居民信贷需求,从而对房地产市场构成实质性利好。)
 
三、出台稳住经济一揽子政策措施
5月24日,国务院印发《关于扎实稳住经济一揽子政策措施的通知》
《通知》中指出:受新冠肺炎疫情影响的企业,可按规定申请缓缴住房公积金,缓缴期限原则上不超过2022年底;在此期间,缴存职工正常提取和申请住房公积金贷款,不受缓缴影响。受新冠肺炎疫情影响的缴存人,不能正常偿还住房公积金贷款的,不作逾期处理,不作为逾期记录报送征信部门。各地根据当地房租水平和合理租住面积,可提高住房公积金租房提取额度,支持缴存人按需提取,更好地满足缴存人支付房租实际需要。
 
2022年房地产市场湖南省宏观政策
 

湖南鼓励探索“二孩”“三孩”家庭购房支持政策
(湖南省政府新闻办公室召开新闻发布会,介绍湖南落实国家稳住经济一揽子政策的系列措施。发布会上,湖南省商务厅党组书记、厅长沈裕谋介绍了《关于进一步释放消费潜力促进消费持续恢复的若干措施》,包括促进餐饮、旅游、养老育幼、展会、汽车、住房消费等一揽子务实举措。
《若干措施》聚焦“房子、车子、机子、孩子”四大热点消费领域,以“四子”消费为引领,拉动消费回暖。
稳住住房消费,围绕引导金融机构下调住房贷款利率,支持发放购房补贴,鼓励探索“二孩”“三孩”家庭购房支持政策。倡导酒店、公寓养老,实现酒店、公寓转型,共享城市公共资源。
 
关注!湖南省直公积金政策有变化
(7月25日,从湖南省机关事务管理局获悉,《关于调整省直单位住房公积金部分政策和流程的通知》(湘管发〔2022〕35号)已于近日印发。《通知》基本与市公积金保持一致,明确最高贷款额度提高至70万元,三孩家庭最高贷款额度提高至80万元。
《通知》指出,职工家庭购买第二套改善性自住房,首付款比例不得低于购房总价的60%调整为40%。
职工家庭购买首套房,实施阶段性“可提可贷”政策,即政策实施之日起至2022年12月31日期间职工家庭购买首套房的,可以因购买本套住房提取一次住房公积金,同时可以申请住房公积金贷款。既申请贷款又申请购房提取的,夫妻双方住房公积金账户应留存公积金贷款12个月的还贷金额。
《通知》明确,职工家庭购买第二套改善性自住房申请住房公积金贷款,取消“首套自住房面积不得超过144㎡”的规定。已有住房公积金贷款结清后再次申请住房公积金贷款,取消“需结清满6个月”的规定。
此外,提高租房提取金额。职工提取住房公积金支付房租,每次提取金额不得超过近1年实际汇缴额的50%,调整为“每次提取金额不得超过近1年的实际汇缴额”。
据悉,《通知》有效期自2022年8月1日至2026年7月16日止。原政策规定与本通知规定不一致的,按本通知规定执行。
 
2022年房地产市场郴州本土政策
 
2022年郴州住房公积金新政!正式打响了郴州“救市”第一枪。
3月31日,郴州市住房公积金中心发布新政,与这份新政一同发布的还有三份“通知”,分别是《关于进一步加强住房公积金管理工作的通知》、《关于调整郴州市住房公积金个人住房贷款政策的通知》、《关于修订郴州市住房公积金提取管理实施细则的通知》。
一、调整后公积金最高可贷60万
首套房和第二套房最高贷款额度统一为双缴职工60万元,单缴职工50万元。首套房可取可贷,二套房或取或贷。
二、恢复公积金异地贷款政策
对郴州市行政区域外缴存住房公积金的职工,其在郴州市行政区域内购(建)本市首套自住住房的可按政策予以贷款。恢复住房公积金异地贷款业务
三、对高层次人才予以公积金贷款特别支持
为加快推进郴州人才强市战略,郴州市住房公积金中心对在郴州市行政区域内购(建)自住住房申请住房公积金贷款的高层次人才,予以四项公积金政策支持:
四、新增贷款调节系数模式
首套房贷款额度计算方式为:(借款人+配偶)公积金账户内余额×(N+5)
异地贷款和二套房贷款额度计算方式为:(借款人+配偶)公积金账户内余额×N
五、房屋套数认定标准为“认房不认贷(取)
在此次公积金政策调整之后,房屋套数认定标准改为“认房不认贷(取)”,不管购房者有没有贷款记录,只要购房者证明其名下无房,其就可以按照首套房认定;对拥有1套住房的家庭,再次申请贷款购买住房的,不论有无贷款,均按照二套贷款首付政策执行。

“1+7”郴州购房政策新调整
6月8日下午,郴州市落实中省稳经济措施出台“1+7”政策举措新闻发布会举行,发布了一揽子政策措施,解决郴州市经济运行中的实际困难和问题。为实现坚持“房住不炒”的发展定位和“以人民为中心”的发展理念,实现“稳地价、稳房价、稳预期”的工作目标,结合实际,郴州制定了《关于促进房地产市场良性循环和平稳健康发展的若干措施》,措施自2022年6月8日起施行,有效期至2023年6月7日。
一、实施购房补贴政策。二、保障业主子女就近入学。三、调整商住比去库存。四、支持商业地产发展。五、提高商品房品质。六、加强备案价格管理。七、加强地下车位销售和管理。八、建立房企信用评价体系。九、加大信贷支持力度。十、优化预售资金监管。
此外,同时出台的《郴州市金融支持稳经济的九条工作措施》中第五条提到,落实好“因城施策”的房地产信贷政策,适度降低房贷利率,对首套房房贷利率调整为4.25%—4.9%,对二套房房贷利率调整为5.05%—5.4%。
 
2022年房地产市场宏观政策总结
 
1.  房地产调控从严的周期政策已经实现“住房不炒”的阶段性目标,面对继续承压可能出现的巨大风险困难2022年的郴州还没有做好房地产供需继续断崖式下滑30%(甚至更高)的风险挑战。土拍遇冷甚至直接冰峰,政府土地收入将持续减少,民生投资将大量萎缩,关系城市就业的稳定与基本保障。
2.  为此国家部门推出了一系列的“救市”政策包括2022年郴州住房公积金新政和“1+7”郴州购房政策新调整,收效甚微。购房者、开发企业、金融机构等多方市场参与主体预期均存在不稳定性。
3. 为稳定郴州市实际GDP的增长,需要各方建议政府还需采取更大的措施促进房地产行业的信心
 
 

中央经济工作会议:稳预期,稳增长作为2022年经济工作的重要指示。全国各地(特别是二三四五线城市)对房地产采取积极的稳增长,保健康、支持良性发展政策频频。
 
将来政府需要解决的郴州房地产及相关上下游行业面临的几个困难
1.  解决建筑相关原材料成本高问题:近年来原材料价格大幅上涨,致使建筑公司因为建筑成本增加,急需政策支持稳定行业发展。
2.  解决融资困难、融资成本高问题:随着之前国家对房地产调控,导致开发商融资难,开发商融资渠道少,融资成本高,地价高,建安成本高,综合财务成本高,投资意愿不足。
3.  解决银行放款周期长,额度少问题:额度少、放款慢,回款慢。
4.  解决土拍市场遇冷问题:近三年开发商积极拍地,地块挂牌后竞价激烈,致使地价成交价高。势必影响全市20%的GDP发展和40%的财税收。
 
将来政府会采取以下措施促进房地产行业的信心
1. 实施老城区的棚改,货比补贴,刺激房地产的销售。
2. 教育集团的改革,名校政策(目前政府正在实施中)
3. 银行对首付款的灵活改革。
4. 引进人才、住房现金补贴。
5. 郴州大学助力本地经济,为本地企业培养人才。
6. 政府加大对烂尾楼的保护力度,促进烂尾楼的复工复产,交房给老百姓。
7. 目前全国30多个城市断供,政府将出台更多政策刺激房地产。
8. 近年来郴州市政府可以对房地产支持力度更大,解决房地产企业困难。
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