近日，高盛投资组合管理团队在接受媒体采访时表示，正在买入中国房企债券。高盛一直在通过买进中国房地产开发企业发行的美元高收益债券来增加“适度风险”投资资产。
谈及个别房企风险事件引发的连锁反应，该团队成员称，传染风险被高估了，市场正在消化这一风险。
高盛是最了解中国的外资投资银行，吃尽了中国改开的发展红利。
2007-2009，高盛买入西部矿业，投资回报率974.3%；
2010，高盛从海普瑞一单净赚65亿，获利93倍；
2013，高盛投资工行H股，累计获利72亿美元；
2018，高盛减持口子窖股权，套现50亿，净赚10倍以上……
一个如此懂中国，甚至吃尽中国政策红利的外资银行，为什么会选择在此时买入“中国房企美元债”？
不论如何，现在高盛抄底房企债券，对于现在的中国楼市来说，就是给市场注射了一只“强心剂”。
另据媒体报道，金融机构对房地产企业的融资行为已基本恢复至正常状态。10月份，房地产贷款投放环比和同比均有较大幅度回升，初步估计，环比多增约1500-2000亿元。
01
谨防房地产硬着陆！
近日，一篇名为《 如何防范房地产市场硬着陆风险 》的论文广为流传。
该论文直言不讳指出，进入2021年下半年以后房地产行业面临着前所未有的压力，硬着陆风险已现端倪。
这篇论文《新金融评论》杂志的工作论文，作者均为中国金融四十人论坛研究员，在金融界都有一定影响力。
该篇论文表示，房地产硬着陆，会 拖累经济增长、导致地方政府卖地收入超预期下降、冲击并抬升信用风险乃至全社会购买力下降 等等。
论文还给出了测算数据：
如果房地产投资从高位回落15%的话，至少会拉低GDP增速1.5个百分点。
对此，该论文表示，短期要避免房地产企业出现流动性危机，对策是松绑房贷额度、支持房企借新还旧、对陷入危机的房企发放紧急救助贷款，以及降低利率、扩大基建投资。
该论文还特别提出： 延缓出台对房地产影响较大的政策。 这句话指向的正是房地产税。
且不论这些观点是否经得住学术和现实考验，也不论房地产硬着陆说是不是危言耸听，更不用说降低利率、延缓房地产税试点等政策有无可能，其传播就足以说明一些东西。
这篇论文当然只是一家之言，改变不了房地产去金融化的大势，但不乏对全社会的吹风试探效应。
02
政策触底转向，市场至暗时刻已过
国际投资机构抄底中国房企债券的信号，被市场理解为一个积极信号。要知道，今年下半年以来，房企日子并不是太好过，包括蓝光发展、花样年、新力控股、当代置业等在内的多家房企均出现债务违约情况。
据Wind显示，今年以来房企债券违约达33只，合计债券余额342.66亿元。其中，部分房企甚至出现了账面现金超百亿却还不起十几亿债券的“纸面富贵”现象。
债务违约发生后，紧随而来的是房企信用评级下调。据克而瑞不完全统计，截至10月25日，穆迪前后共下调了29家房企的信用评级或展望。在一系列利空因素作用下，此轮房企美元债信用危机被推向高潮，内房企的美元债价格也迎来暴跌。
对于地产美元债频繁爆发的违约事件，高层的意思很明确，不要再散播负面的消息了，楼市需要重塑信心。
市场至暗时刻已过
11月9日，《金融时报》透露了，10月份房地产贷款投放环比和同比都有较大幅度回升，初步估计环比多增了1500亿到2000亿元。
据中指预计，后期银行将矫正偏紧的房地产信贷政策，准确理解和执行对踩线房企的信贷措施，特别对于红档企业也将给予相应的信贷支持。总的来看，四季度，随着房地产贷款投放提速，市场至暗已过，房企资金压力将缓解。
房企发债融资有望松绑
11月10日，证券时报头版，就在报道中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会。
银行间市场债务融资也是房企债务融资的重要渠道。
但自从去年三道红线后，境内发债的节奏明显放缓，尤其是今年6月份后，大部分房企遭遇信用评级下降，境内发债几乎停滞。
为了防止房企资金链进一步恶化，有参会人士透露，金融机构会通过债券投资等方式重新为房企“输血”。
现在招商蛇口、保利发展、碧桂园、龙湖集团、佳源创盛、美的置业等房企已经有计划开始进行境内发债融资。
座谈会的召开，意味着房地产企业境内发债的相关政策会有所松动，房企融资难题将会逐步“解冻”。
地方救市，限购松绑
11月9日，武汉政府网站上有一则看似和房地产毫无相关的通知，《武汉市加快推进总部经济高质量发展的政策措施》，在这个措施里面，提到了限购松绑的内容。
“非本市户籍的总部企业高级管理人员，在本市无自有住房的，其在限购区域购买首套自住住房可不受限购政策限制。”
也就是说有一部分人群可以不受限购政策限制，在武汉购买一套房产。
虽然没有大规模放松限购，但此刻适当的定向放松限购亦能给武汉新房市场带来暖意，肯定是利于新房的成交。
现在武汉新房都在打折促销，我是建议刚需能上车就赶紧上车，不要被市场唬住了。
武汉作为中部第一城，基本面摆在这里，楼市发展肯定不会差的，现在买还能趁机薅开发商一把羊毛。
苏北的徐州也放松商品房预售条件了，进一步给开发商解绑。
10月28日，徐州市住房和城乡建设局发布了《关于调整市区商品住房预售项目建设规模的补充通知》。
通知的要点是调整预售条件，开发商每次申请预售证的建筑面积由4万平方米调整至不低于2万平方米(尾盘除外)。
其实就是让开发商加快速度把房子卖出去，回流现金。
除了这两座城市，这段时间有关楼市利好的消息真的太多太多了。补贴现金、不允许降价等……意味着，楼市最难的时刻马上就要过去了！（来源：樱桃大房子）
03
房企积极回购美元债
而对房企而言，一场行业信用的保卫战已经打响。
在美元债市场剧烈波动下，为提振投资者信心，近两个月来多家房企频繁通过回购美元债的方式向市场释放积极信号，部分资质较好的房企均积极回购美元债。
近日港龙中国地产集团有限公司新发一笔高级无抵押美元票据，由中国境外的若干受限制附属公司为该笔票据提供担保，规模1.58亿美元，期限1年，发行收益率13.50%，将于11月12日上市。此次新发是对12月1日到期美元票据的交换，拟为原有票据进行再融资并改善其债务结构，使公司能延长其债务期限。
11月7日，新城控股发布公告称，公司结合当前实际经营及财务状况，计划由新城环球提前赎回存续金额为3.5亿美元的美元债券，并予以注销。本次赎回的资金来源为公司自有资金。本次提前赎回境外美元债券符合公司偿债计划及发展战略，公司现金流充裕，本次提前赎回事项不会对公司经营情况和财务状况产生不利影响，不会损害公司及全体股东的利益。
在此之前，雅居乐集团、中国金茂、世茂集团、中梁控股、建业地产、弘阳地产等多家房企纷纷启动境外美元债回购，表明其资金充足，以提振市场信心。
市场人士指出，虽然该公司债务压力较大，偿债能力不容乐观，但在市场一片惨淡的情境下，公司能平稳实现债券交换，且有效交回达84.7%属实不易。
另外，人民银行金融市场司司长邹澜在第三季度金融统计数据新闻发布会上表示，我们注意到，一些中资房地产企业已经开始回购境外债券，这体现了企业对自身发展前景的信心，预计对于缓解市场紧张情绪、恢复市场信心将起到积极作用。
截至11月10日，多家房企的公司债出现反弹，“21阳城01”涨超12%，“20金科01”涨超11%，“15世茂02”涨11%，“19世茂G2”和“20金科03”涨近10%，“20世茂G2”涨超9%，“20世茂G1”涨超8%，其他地产公司的公司债也出现不同程度上涨。（数据来源：第一财经）
但是暂时的暖意，并不意味着房企美债危机的解除。
据中指研究院统计的数据显示，2022年-2024年，房企海外债到期分别为3544.2亿元、2878亿元、2263亿元。其中，2022年第一季度到期为983.3亿元，占当年的27.8%，一个房企海外债到期的高峰期已经迫在眉睫了。
对于高盛这波操作，有人说是在赌，赌中国不会弃房企而不救。
